Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje, gdy lokale mieszkalne znajdujące się w budynku należą do więcej niż jednego podmiotu. Wyodrębnienie samodzielnego lokalu (mieszkalnego lub usługowego) jest stwierdzane przez starostę; wówczas automatycznie ustanawiana jest współwłasność nieruchomości wspólnej. Dla nieruchomości budynkowej oraz dla poszczególnych nieruchomości lokalowych prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Wspólnoty nie można założyć według własnego uznania; jest ona tworzona na mocy prawa w momencie, gdy pierwszy lokal w danym budynku przechodzi do innego właściciela (np. wskutek kupna mieszkania od gminy). Natomiast jedyną możliwością likwidacji wspólnoty jest kupno wszystkich lokali przez jednego właściciela.

Członkiem wspólnoty staje się osoba, która nabywa prawo własności do lokalu w danej nieruchomości (także do garażu czy piwnicy). Nie jest nim natomiast najemca lokalu.

blok

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje dotyczące części wspólnych budynku, tzn. tych nie należących do poszczególnych lokali (gruntów, na których stoi budynek oraz tych elementów jego wnętrza i wyposażenia, które nie są użytkowane wyłącznie przez osoby zamieszkujące w określonym lokalu). Może więc nakładać na swoich członków zobowiązania finansowe związane z utrzymaniem budynku, remontami, naprawami itp.

Wspólnota jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, tzn. taką, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, natomiast członkowie wspólnoty ponoszą odpowiedzialność za jej zobowiązania do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej w sytuacji, gdy nie można ich uregulować z majątku wspólnoty. Jako taka, posiada zwykle: firmę (w znaczeniu nazwy); organy (zarząd bądź zarządcę, zgromadzenie właścicieli); siedzibę; nr REGON i nr NIP. Zgodnie z ustawą, wspólnota jest płatnikiem podatku CIT (dochodowego od osób prawnych).

Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na dwa rodzaje: małe, obejmujące najwyżej siedem lokali, istniejące na podstawie zwykłej współwłasności uregulowanej przez Kodeks Cywilny; oraz duże, obejmujące osiem lokali i więcej.

Duże wspólnoty mieszkaniowe są objęte obowiązkiem wyboru zarządu; odbywa się to na mocy uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Członkiem zarządu może być osoba wybrana spośród właścicieli, ale obowiązki zarządcy można też powierzyć podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Następnie zawiera się umowę o zarządzanie nieruchomością. Jest to umowa-zlecenie, która jest umową starannego działania (zarządca odpowiada za należytą staranność, a nie określony rezultat). Musi ona być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Należy w niej określić: strony umowy oraz nieruchomość, której zarząd dotyczy, obowiązki i prawa zarządcy, wynagrodzenie zarządcy, obowiązki właściciela, termin przejęcia nieruchomości do zarządzania, czas trwania umowy lub termin jej rozwiązania. Pozostałe postanowienia umowy (o ile takie występują) zależą od ustaleń między stronami i od charakteru samej nieruchomości.