Wspólnota a spółdzielnia mieszkaniowa

Może się wydawać, że wspólnota i spółdzielnia działają na podobnych zasadach, ale jest między nimi kilka istotnych różnic.

Jeśli chodzi o status prawny, wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (nie jest podmiotem gospodarczym). Natomiast spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym i ma osobowość prawną. Mieszkańcy spółdzielni mają spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, natomiast członkowie wspólnoty mają pełne prawo własności, które jest korzystniejsze pod względem bezpieczeństwa nieruchomości. Wspólnota nie może zaciągać zobowiązań na budynek bez zgody jej członków. Upadłość spółdzielni w przypadku spółdzielczego prawa lokatorskiego grozi utratą lokalu, natomiast w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego – właściciele muszą się ubiegać o ustanowienie pełnego prawa własności.

blok z płyty

Zasadniczą różnicą jest też sposób nabycia członkostwa. W przypadku wspólnoty dzieje się to automatycznie, z chwilą nabycia prawa własności do wyodrębnionego lokalu. Nie wymaga to dopełnienia żadnych procedur ani wpłaty wpisowego. Każdy członek wspólnoty ma prawo głosu, lecz wartość głosu zależy od udziałów – wartości posiadanych lokali. Natomiast w spółdzielni można mieć prawo do lokalu, a nie mieć członkostwa, a co za tym idzie, prawa głosu na zebraniach. Aby uzyskać członkostwo, należy uiścić wpisowe, przez co wielu mieszkańców się na to nie decyduje i jedynie część z nich udziela się na zebraniach.

Struktury organizacyjne we wspólnotach są znacznie prostsze; mniej jest też wymogów formalnych. Jeśli wspólnota jest mała (7 właścicieli i mniej), nie ma obowiązku wyboru zarządu. Natomiast w większych wspólnotach zarząd jest wybierany na zebraniach spośród mieszkańców, ewentualnie wyznacza się zewnętrznego zarządcę. Nie ma natomiast konieczności wyboru Rady Nadzorczej. W spółdzielniach musi obowiązkowo istnieć Rada Nadzorcza wybierana na walnym zgromadzeniu; z kolei zarząd jest wybierany przez Radę Nadzorczą. Zarząd i Rada muszą ze sobą współpracować, co wymaga zebrań i uchwał. W przypadku wspólnoty każdy właściciel mieszkania ma wpływ na podejmowane przez nią decyzje, natomiast w przypadku spółdzielni – jedynie niewielka grupa osób.

Jeśli chodzi o dokumentację, na spółdzielniach również spoczywa więcej obowiązków i są one bardziej sformalizowane. Przykładowo, sprawozdania gospodarcze wspólnot nie muszą mieć ściśle określonej formy – dostosowuje się je do potrzeb. Natomiast sprawozdania spółdzielni muszą spełniać określone wymogi, przez co bywają niezrozumiałe dla przeciętnego mieszkańca. Wspólnota nie ma obowiązku przeprowadzania audytu, natomiast w przypadku spółdzielni istnieje ustawowy obowiązek przeprowadzania go raz na trzy lata. Jeśli chodzi o księgowość, członkowie wspólnoty mogą mieć wgląd do kont i wydatków oraz wpływ na to, na co pieniądze są przeznaczane. W spółdzielniach system jest narzucony ustawowo i sformalizowany, a przeciętny mieszkaniec nie ma do niego dostępu.

Nie można jednoznacznie określić, w której z porównywanych struktur stawki czynszu są korzystniejsze, gdyż zależą one od tego, jak efektywne jest zarządzanie i jakie decyzje zostały podjęte. Jednak koszty utrzymania spółdzielni są z reguły większe (konieczność zatrudniania całego sztabu osób zajmujących się wspomnianymi kwestiami formalnymi), co nieraz przekłada się na wyższe czynsze dla mieszkańców.